香港保安主管錦囊 40保安部與工程部的關係

   曾經有一位保安經理接到前下屬的咨詢電話，表示因為上星期有一個晚上發生了食水供應問題，有一組供應大樓上水泵故障，不能在大樓中途缸出現低水位的時候啓動，導致中途缸及天台水缸見低，很多住戶投訴；而投訴電話去到業委會主席那裡。

             保安經理單單聽到“自動上水泵沒有運作”就打從心底裡即寺產生一個疑問，“為甚麼不改以手動上水”。

             在這個求助電話裡，已經顯示一個保安行業普遍存在的問題，就是遭遇到難題或犯了錯的時候，都不會清楚交代事件的“重點所在”，往往要局外人再三提出要求才會把事情始末交代清楚。 

            其實很多“盤”的“供水系統”都會設有兩種供水模式：其一是“自動”，其二是“手動”。

           當本來設為“自動模式”的系統基於任何原因在需要“泵水上樓”的時候沒有啓動，導致BMS系統發出“低水位警號”，保安部就需要派人到相關泵房查看，(確認問題)，之後如果發現“水泵控制箱”已經設定在“自動模式”但沒有“運行”出現了“低水位的紅燈”(了解問題)；就需要把設定改為“手動”，按下啓動掣讓水泵以人手控制方法暫時把水泵上大樓的天台上缸，再由天台上缸分配到大樓其他中途水缸。(解決問題)

          這個情況很多“盤”都不會有工程部人員參與，保安人員要自行處理確保所有水缸不會乾涸，之後才會向工程部負責人報告。

         基於這種處理“供水系統問題的行規”，大多數的“盤”都會認定所有保安人員都會懂得如何“手動上水到水缸”。而那位前下屬的情況就是當BMS系統發出有水缸出現低水位警號的時候，控制室內沒有人發現，直到當晚有住戶致電保安控制室表示單位沒有食水供應，才發現“水缸低水位警號”已經出現了一段時間；而問題的重點就在於當晚的保安主管是不懂得如何“手動上水”。

          這個前下屬的“盤”是沒有工程部人員24小時當值，所以在發生事故的時候，工程部“有不在場証明”！

         故此所有責任都全數落在“你哋保安部身上”！

         事件在這個晚上發酵接近兩個小時，才成功手動上水到天台水缸；但是“水缸加壓缸”已經因為這段無水的時間導致空氣注入，要進行排氣程序才能夠恢復正常運作。

 

         事件要問責；當然是指向保安部。在早會上工程部責問保安經理為何保安主管不懂得如何手動上水到天台水缸，又為何出現水缸低水位之後無人發現，到發現的時候已經水缸見底。

         這位保安經理的前下屬向他求助，要如何去解釋這次事故！

         首先，在BMS系統發出有水缸低水位警號到水缸真的出現見低是要經過一段時間，而這段時間短則20分鐘，長則1個小時，要視乎當時大樓住戶的用水情況而定。

         在警號出現20分鐘至1小時這段時間，保安控制室都沒有人發現，這是找不到任何理由去解釋的。再加上若然要趕盡殺絕，管理處會要求提交當時保安控制室的閉路電視影像記錄，那麼只會看到保安控制室內無人或有人睡著了！

        另一個罪名就是為何保安主管不懂得如何“手動上水”？

         這或多或少可以去爭論一下，但是會出現很大的後續問題更加難以去面對。

        一般而言，“盤”內所有設施都是由“工程部”去保養及維修，所以最明白設施如運作及所在位置的也當然是“工程部”。理論上所有設施系統出現問題，都需要由工程部人員到場確認及處理。而現實上這些“設施系統問題”絕大多數的“盤”已經交由保安部去先行處理，有處理不到的情況再通知工程部派人到場協助。

          沒有工程知識的保安人員，如何得知“盤”內所有系統運作過程！這當然是由工程部人員的指導及示範之下取得這些系統如何運作的基本概念。這種講解示範安排都會在“開盤”的最初日子由工程部及管理處安排“授課”給保安部人員。之後，就交由保安部自行“傳受武功心法”比其他保安人員。

         日子久了，離職的人員多了，這些“武功心法”就會遺失，到了第十代傳人，他能夠承傳的“心法”已經所餘無幾；故此，當晚當值的保安主管不懂得如何手動上水，又不是一件十分奇怪的事情。

          在電話裡，保安經理對他的前下屬給與了一個建議，就是不要去抗辯！

          如果要抗辯，就是提出工程部沒有提供培訓課程給保安部人員去了解“盤”內設施系統的操作知識。

         這是絕對不能夠放上會議桌上來談的題目。

         建設性的補救措施，就是承認保安部在事件中有處理不當，盡快安排所有保安主管參與“盤”內設施系統的操作實習，可以由管理處的協調安排工程部負責人在旁協助提醒需要明白的重點事項。

        要明白，若然部門與部門之間的關係破裂了，要去修補是一件不可能的任務。

  

 

 

香港保安主管錦囊 39 處理滴水事件 工程部的角式

                    前文曾經提及到保安部在“盤”的管理架構上，位置是界定為“外判”當中的外人身份，雖然仍然會有人稱呼你“同事”，但現實裡你只一個“外人”甚或是來為我“打工”的“僕人”。這就是“外判商”的真正“身份”。

            而很多“盤”的“外判合約”每兩年就需要由業主大會投票決定換屆後的新公司；故此，很多外判商都會恰似是“走馬看花”的在“盤”頻繁更替；而駐塲的保安經理也會隨之更換。所以保安部的人員縱然很多時候都需要跟工程部打交道，合作把盤內的設施以巡查報告的方式去找出需要維修的位置，“我去找出來，你去修理佢”，理應是一對很好的合作伙伴。

         但是頻繁的更換外判承辦商，讓部門與部門之間難以保持溝通；每更換一次駐塲負責人，就需要重新認識對方，到了稍為有合作默契的時候，又會到了換屆投標的日子。如此般的來來去去，工程部的負責人那會再有興趣跟兩年後就不會存在的外判負責人建立互相信任的關係來提高“盤”在設施的保養及維修質素。

          再加上總會有存心只是混一口飯吃的人來擔任駐塲經理，遇到有狀況需要找出責任誰屬的時候，以“當時不在塲”“不知道”“沒有人說過保安部要這樣做”等等的抗辯理由在早上公審大會上“你來一拳我來一腳”；就會形成一種“有事情發生都不會去求助”的心態。

         在現實裡，“保安部”是沒有機會技術擊倒“工程部”；就算是明明擺在面前是工程部有疏失遺漏，“村長”也不會向工程部“問責”；因為“盤”內的大大小小設施保養及維修，都只能夠依賴“工程部”，故此那會有膽量去跟他們斤斤計較。

          有一些盤的每日早上例會工程部負責人是沒有出席，理由是“我個部門好忙”！直到有一位新到任的保安外判駐塲經理在幾次發生了重大事故當中處理得體，好不容易才得到“村長”的信任，在一次兩人在“盤”內查看崗位設施的時候，保安經理輕描淡寫的提及以前在其他的“盤”開早會 “工程部”都會參與，不論平日有沒有溝通，最低限度都可以在早會上通知當日有甚麼承辦商會到來進行“檢查維修”，讓大家都有所準備。

 

              結果，兩星期後，每個星期一這個盤的工程部大佬有出現在早會；但其他日子“仍然很忙”。

             在這種工作傳統下要如何改變部門與部門之間的溝通及合作呢？

             回顧之前章節提及在調查滴水個案的時候，找到源頭，有需要關閉某一個區的供水閘掣，那麼這個閘掣在那裡呢？

           當然需要即時聯絡工程部負責人，而那個負責人必需要指導保安部人員到相關供水閘掣位置，在這個時刻不會有太多難聽的說話出現。但到了翌日，假如工程部負責人有出席早上例會，那麼通常都會聽到這麼的一句：「你哋保安部為麼甚不知道供水閘掣在那個位置」
            原因大家都知道，就是真的沒有工程中的人員親自帶領過保安主管去認識這些位置；若然真的在早會上“拋出了這麼一句”，就會即時被追殺：「那麼你哋保安部為甚麼一直都沒有人提出來說你哋不知道這些閘掣位置在那裡呀 ！」

          之後就可能要進行一次需要簽名確認出席由工程部人員帶領的“盤內設施導賞團”。之後，再有保安員在處理緊事件時因為找不到相關位置的開關閘掣，責任就請保安部自行承擔了。

       

          

 

香港保安主管錦囊38 處理滴水事件  冷氣機滴水

首先要去了解冷氣機滴水是觸犯香港法例的。《公眾衛生及市政條例第132章》，任由冷氣機滴水對別人做成滋擾是違法的，最高可被罰款10,000，另加每日罰款200。住戶可能會因為冷氣機滴水對他人造成滋擾而被檢控。

一般“盤”都在正式安裝冷氣位置預留去水口，讓安裝冷氣師傅可以把冷氣去水喉管連接在這個去水口引流到公家主喉管。

            倘若業主在裝修期間對單位的冷氣安裝位置另有安排，很多時候都會讓師傅把冷氣去水喉管接駁到其他位置，這些安裝不妥當的冷氣去水喉管往往都會出現滴水情況，當業主不願意透露，就難以找到它們的位置。

             保安控制室曾經接到一位住戶反映在廚房窗外見到有水沿著喉管流下來，可以入單位查看。

           保安主管來到單位廚房，確實看到有水從樓上沿著喉管流下來，而那條有水流出來的喉管是“公家去水直身主喉管”；這條喉管的位置是可以在樓層走廊位置“氣窗”看到。

          前文已經提及過所有滴水個案，目標都是要找到滴水源頭，確認是誰人的責任之後，通知有關人士安排維修。

         故此，保安主管在確認了有水從樓上單位外牆去水喉管外殼流下來，就開始追尋源頭。因為流出來的水量不多，在樓層走廊位置氣窗無法清楚觀察，需要聯絡相關座向的各層單位讓保安員到單位內廚房位置實地查看。

          到第三日，保安主管來到另一個單位的廚房查看，確認外牆“公家去水直身主喉管”乾爽；這表示這個單位跟這宗滴水個案無關。於是保安主管隨即來到對下一層的走廊位置，從氣窗觀察這條直身去水喉管，發現有一些不尋常的情況，就是看到有一條幼細的喉管從單位廚房氣窗伸出來，連接到外牆的直身去水喉管。而再對下一層單位的直身去水喉管已經確認了有水沿著喉管外殼流下來。

         聯絡這個嫌疑單位住戶，坦白對住戶表示正在調查一宗滴水事件，而發現到他的單位有一條喉管從廚房氣窗連接到外牆去水喉管，懷疑就是出現滴水的源頭。

         這位住戶沒有反駁，直言在單位廚房安裝了一部冷氣機，可能是冷氣師傅安裝得不妥當，會要求冷氣師傅處理。

         可以跟各位同行分享，不單只有住戶會在廚房安裝冷氣，甚至廁所也會安裝空調，同樣把去水喉接駁到牆身的直身去水喉管。

             所以，在處理這些滴水個案，特別是外牆漏水，都首先要確認那一個樓層對下的外牆喉管才出現滲漏；可疑單位對上沒有漏水出來，滲漏是從他的單位開始，那麼雖不中亦不遠了！

           在此要鼓勵各位保安主管在處理滴水個案的時候，要有耐性，在追尋滴水源頭的過程可能需要數天，逐層樓，逐個單位去剔除他的可能性，直到最後找到源頭。

          可能各位會認為這樣去處理一個滴水個案，是否太誇張了！

          對，是誇張了一點兒！

          但是，屋苑保安主管的工作就是要去處埋這些“小事”，還記得之前章節提及的“管理處”跟“保安部”的關係嗎？

           這些“小事”就是保安部交給“管理處”的功課！

          “大事”不能做，甚至不可以做，很多人就是靠這些每天發生的“小事”來証明自己的存在價值。

         坦白說一句話，保安部也需要靠這些每天發生的“小事”來証明保安公司投得這支“標”是“實至名歸”；如讓能夠在下一支“標”繼續得到青睞。

 

 

香港保安主管錦囊 37 處理滴水事件 公用喉與業主喉

   保安主管在負責處理滴水事件的時候，需要注意一個原則，就是“責任誰屬”。這又回到了處理所有個案的基本守則，就是先到“確認問題”之後“了解問題”隨後“解決問題”。

             處理滴水問題首先要到現塲確認是否真的有滴水情況(確認問題)，之後要找出滴水原困，是有單位澆水？還是有喉管滲漏！如果是有喉管滲漏，就要清楚標示滲漏的位置，判斷那個位置的喉管是屬於“公家喉”(錶前)還是“業主喉”(錶後)。

          知道是“業主喉”出現滲漏，就要通知業主自行安排師傅維修。至於“公家喉”就當然是“管理處”負責。

          至於如何去界定是“錶前”還是“錶後”就需要參考圖則；但最快的途徑當然是詢問工程部大佬。

         很多“盤”並沒有24小時的“工程部”當值，到了傍晚18:00時工程部員工都會下班；之後“盤”內發生所有設施問題都需要保安主管的經驗來判斷，遇到真摸不著頭腦的時候，才會硬著頭皮致電工程部求助。故此，在之前的章節曾經說過如果在“盤”裡保安主管們可以在下班時間之後致電工程部大佬而沒有被“冷言冷語”對待，就是一種“福氣”，要好好珍惜。

           回來再去處理滴水事件。

          當確認了責任是誰之後，如果滴水的情況嚴重，可能有需要關閉入水閘掣。

          如果出現滴水問題的喉管就在單位的錶後掣位置，那麼就只需要得到住戶的同意就可以扭動入水閘掣截斷水的來源，滴水問題就解決了；之後再提醒住戶盡快安排維修有問題喉管，功課就完成了。

         當出現問題的喉管屬於“公家喉”，那麼就要視乎滴水的情況而決定是否需要關閉一個區域的入水閘掣。一般情況如果滴水不嚴重，沒有造成“花灑式情況”，都不建議關閉一個區域的入水閘掣，因為會引致全層或數層的相關座向單位沒有水供應。

          如果認為有需要關閉一個區域的入水閘掣，保安主管必需要先咨詢“工程部大佬”的同意之後，再通知管理處的物業主任，在相關大樓的大堂貼出暫停供應“咸水”或“食水”與相關樓層的通告。

          有關的大堂禮賓服務員亦要主動聯絡所有受影響的單位住戶，通知有關暫停供水的安排。有些住戶或許沒有在家裡預留食水習慣，故此在暫停食水供應時間需要特別照顧一些住戶，安排人手分派樽裝水給他們。

          倘若個人衛生需要沐浴，就要聯絡會所安排，甚至可能要在會所關閉之後仍然開放“沖身格”比有需要的住戶。

          有很多個案的後續跟進安排，其實都會跟會所扯上關係。

          暫停單位的“食水”或“咸水”供應，就會關聯到住戶的日常生活，不能建議住戶去改變自己的習慣，只能夠想方法去維持住戶的生活習慣。在這個前題之下，會所內的設施就可以作為很多個案的後續跟進選項。

           以這篇的內容而言，會所可以提供住戶“沖身”的安排，“如廁”的安排。